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  • 2022IF·商業年會 | 長租公寓如何與城市的共生、共融?

    陳月芹2022-09-28 21:26

    經濟觀察網 記者 陳月芹 市場轉型在先,政策護航在后,住房租賃行業也迎來了新的發展機遇。增加住房供應,實施供給側結構性改革的同時,高品質租賃市場也展現出其強大的吸引力。伴隨著住房租賃行業的迭代升級,多層次住房消費格局被“召喚”。

    9月26日,由經濟觀察報舉辦的第十二屆(2022)IF·商業年會啟幕。在商業年會現場,如何實現住房租賃市場的平穩向好發展,長租公寓如何與城市的共生、共融,滿足Z時代等不同層次住戶的需求,百瑞紀副總裁劉海文和睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了分享和交流。

    以下為主題對話實錄:

    租賃新風口

    問:房企半年報公布之后,大家又開始關注一個熱詞,叫租賃社區,讓我們對長租公寓有了越來越多的關注。政策支持推動下,長租行業會有哪些新的機遇、新的挑戰?

    劉海文:長租公寓是2019年之前的稱呼;2020年之后,我們把它稱之為租賃住房;2021年開始,我們叫得最多的是保障性租賃住房,其實都是租房。長租行業并不是一個新鮮的風口,而是一個長期的生意。在過去,我們看到出的政策非常多,但凡是政策出得多的,可能背后問題也比較多。從2021年開始,不管是中央到地方政府到各個部門的規范性文件,配套措施也是越來越多??傮w來講,保障性租賃住房也好,長租公寓也好,它是一個可持續、長久思考和經營的事情。

    郝炬:長租公寓是大家一直看好的市場,也是國外近幾年不動產投資領域的一個熱點。在中國,隨著社會的發展,也有幾個推動力:一是人口流動性加劇,在一二線城市尤為明顯;二是購房門檻增加,新市民和年輕人在買第一套房前還是要租房,需求很大;三是從2018年以后,國家和各地相關政府對于長租政策一直給予長足支持;四是從去年開始,我們看到金融方面大力推動??雖然現在還有很多實際問題,對于長租房而言,達到預期收益還是有難度的,但目前開了一個好頭。

    Z世代的租住新需求

    問:長租公寓如何迎接Z世代的到來?我們應該做什么調整?

    劉海文:我們的客戶當中,有28%是95后,有14%是00后,也就是Z世代占據了42%,我相信這個比例還會增加。關于如何跟Z世代客戶溝通,我認為主要是產品、服務。

    產品方面,我們做這么多年也發現,80后、90后、95后確實不一樣,現在可能喜歡更有個性、更跳躍的風格,每個時代不一樣;服務也是,長租公寓,不管是中小型的公寓還是大型租賃社區,可能都把社區活動作為長租公寓跟出租屋

    差別的地方,但現在如果還僅僅停留在社區活動是不夠的。

    我們能做什么?分別有大眾共鳴和小眾共鳴。什么叫大眾共鳴?就是你的產品、服務能夠多一些標準化和模塊化,而差異化程度更少一些,就容易形成大眾共鳴。在軟裝、配飾、色彩和活動包括線上線下的服務,可以做個性化、差異化,這就容易形成N個小眾共鳴。

    當然,還有一個前提,就是我們要低成本去做這個事情,這是最重要的。

    我們今天聊Z世代,95后是27歲了,再過5年,他們大部分也都成家了,有一部分人可能自己購買了房子,但一部分人還會租房子住。明顯可以看到,我們原來單一的產品不符合新需求了。這是為什么現在有多產品的集合以及大型租賃社區,就是做全產品,適合全齡化的客戶。

    郝炬:我們接觸到很多年輕人,跟他們交流發現,他們會有一些很矛盾和很有意思的地方,比如我發現很多90后、00后是社恐,不太愛跟人打交道,但又希望得到別人的認同,不太愿意參加活動,但又喜歡跟他興趣愛好一致的人打交道。

    Z世代、90后、00后是互聯網的原住民,他們對數字化的要求遠高于70后、80后,他希望服務更加智能。在長租公寓里,在做的過程當中要兩個平衡:一,要把客戶的需求精準捕捉提供相應的服務,這非常難,可以增加一些可選擇的主題房,比如進去之后增加一面墻就可以做主播,還有寵物、健康達人的新需求;二,年輕人尋求個性化,在提供個性化服務過程中產生溢價的同時,尋求成本降低,這需要長租公寓研究出重要的幾個能力:低成本進行設計,做出高調性的產品能力;標準化的服務能力,以及數字化、智能化應用。

    Z世代對于智能化服務要求越來越高,他需要一個APP,從選房開始、訂房、辦理入住、辦卡、繳費、報修,所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大,并以此為核心??因為行業也在變,投資方、建設開發方和資產所有方,加上長租公寓的運營方,形成了多方協同合作的格局。

    保租房REITs帶來新機遇

    杜斌:8月底,有三只保障性租賃住房的REITs在滬深兩地同時上市。有了公募REITs之后,這個行業來說會有哪些變化和新機會?

    劉海文:公募REITs上市可以說是眾望所歸,也是千呼萬喚始出來。租賃住房的投資特性決定了它需要的錢一定是大錢,還不能是小錢,小錢可能就是二房東或者小業主做的,但現在長租公寓都是大中型項目,所以需要的是大錢;第二,長租公寓需要的是長錢,不能說進去三年、兩年、一年就退出來,而需要長周期;第三,它需要投資回報率較穩定,同時它又能夠接受回報率比較低,這種錢有沒有?可以說有,也可以說沒有。在社會范疇內,個體或者中小企業的范疇內,沒有這種錢,因為大部分個體對長租行業不了解,對這個資產不了解,他希望更高的回報,可能能夠承受一定的投資波動。

    那在哪里有?實際上金融資本里有這樣的錢。我們現在其實處于金融資本過剩的階段,銀行里很多錢是找不到貸款渠道,這些錢從哪里來?就是無數中小投資人或者個體,沒有好的投資渠道,沒有好的理財產品,所以放到銀行更安全了。

    實際上,保租房就是一個非常好的金融資產池。公募REITs的推出,我覺得從一定程度上解決了兩個問題,我們說一個資產有沒有價值主要取決于兩個要素:一是它的定價邏輯或者定價機制清不清晰,會不會被認可;二是有沒有交易的便利性和流通性。這兩個具備了,我覺得這個資產或者投資就非常好。

    公募REITs就是解決這個問題,它讓我們對這個資產的價值具有一定的評估標準和方法,很清晰,并具備了交易的便利性和流通性,以后也許面向個人投資者。

    當然,有沒有遺憾或者有沒有我們需要更努力的地方?當然有,我認為如何讓保障性租賃住房,未來成為更多普通大眾或者普通機構可投資的資產池,這很重要。

    郝炬:我之前看有關研究機構研究REITs的投資商和運營商最大的痛點,前三個是資產價格太高、合適的資產獲取難度大、難以獲取匹配的長期基金。這是我們做長租公寓的共同難題,至少現在,REITs提供了長期基金的有效來源。當然,這如何能夠落到行業里面,我們還需要具體看。

    為什么這么說?如果我們細分長租市場領域,分散租、長租都有;集中式里有三類:租賃、輕資產合資運營和建造運營。早期市場化體驗主要是第一類,有部分是第二類,現在這個政策支持更多的是后者,以資產為主的。所以,未來對于重資產投入會加大,因為現在正由輕轉重,形成了輕重并舉的模式。

    反過來,由于大部分租賃性住房的土地政策和相關政策支持,是從2018年之后才開始,很多是2019年、2020年、2021年陸續出讓了專用的土地,還有一些是用集體用地,這幾年陸陸續續釋放出來,從入市到開始營業到運營成熟,收益達到REITs的標準,我想還是有難度的,這依然需要重點考慮。

    中國房地產市場或者存量市場,包括長租公寓市場都一樣,以前都是一起干,我投錢,我來運作,現在資本市場推動,實際上這兩年已經越來越明確,之前大部分是用現金流發一個類REITs產品或者是抵押貸款的產品,現在這個行業已經形成了長租公寓資產,我建好了,專門請運營商來運營,運營資產到位之后,中間投資商、資本方還會介入,發行REITs之后有可能是機構投資商或者是個人投資者。我想這個圈才真正形成了,讓專業的人做專業的事,這才是更合理的生態。

    最后,REITs類產品對整個房地產行業、長租領域而言,我覺得是很重要的政策導向,就是長租公寓成為了中央政府和地方政府需要重點解決的問題,后者會大力支持,但同時我們也有一個預見,就是這個市場主要還是集中在一線城市和核心二線城市,長租企業之前的難日子可能還會延續一段時間,但未來在政策和金融推動之下,一定會迎來新的春天。

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    資深記者
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