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  • 23城首套房貸利率可破4.1% 將給樓市帶來什么影響?

    丁文婷2022-09-30 14:56

    經濟觀察網 記者 丁文婷 陳月芹 9月29日晚,央行、銀保監會發布通知,決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

    通知明確,對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

    這是央行、銀保監會今年第二次調整住房信貸政策。今年5月,央行、銀保監會對于居民家庭貸款購買普通自住房,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。

    最新一期5年期以上LPR為4.3%,這也意味著,此次文件發布后,個人住房貸利率可以突破4.1%的下限要求。

    根據易居研究院智庫中心提供的數據,國家統計局70個大中城市房價指數數據中,至少有23個城市符合此次央行、銀保監會的新政要求。

    這其中,二線城市有8個,分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽;三線城市有15個,分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。

    經濟觀察網注意到,上述23個城市均在今年發布了各類“救市”政策,涉及利率和首付比例下調、提高公積金貸款額度、進行購房補貼、松綁限購限售等多個方面。

    例如,今年3月,哈爾濱打響了省會城市取消限售第一槍。廢止了自2018年實行的“在哈爾濱主城區6區范圍內,自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易”的相關限售政策。

    4月,蘭州降低個人購買住房門檻。將首套最低首付款比例由此前的30%降至20%,二套房首付比例由50%降至30%。同時,對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭,再次申請貸款購買住房時,可享受首套房貸標準。

    昆明、石家莊、貴陽、襄陽等城市也同樣將首套房首付比例由3成降至2成。

    今年6月,特大城市武漢同樣對限購松綁,戶籍居民家庭名下若已有兩套住房,可以再買一套房。如已通過父母投靠或二孩三孩政策買了第3套房,可無條件再買第4套。

    申萬宏源固融總部總經理范為認為,雖然70城之外的其他城市房價官方統計數據不可得,但自2021年7月至今,銷售承壓、房價疲軟,預計有更多三四線及更低能級城市符合近3月房價同環比連續下行的范疇。因此,實際符合條件,享受利率下限放開政策的城市數量將超23個,這也將帶動首套房貸利率持續下行,提振需求端信心。

    范為表示,對比此前的幾次利率下調來看,2008年7月下調首套房貸利率低至7折,最低首付比例2成;2014年9月央行再次下調首套房貸利率至7折,最低首付3成。

    此次調整后,首套房貸利率可以向下持續突破4.1%。范為認為,本次利率下限調整局部力度已超過2008和2014年的7折,但目前僅面向部分城市,而非面向全國;另一方面,目前僅涉及首套房貸利率(剛需)而未涉及二套房貸利率(改需),政策力度弱于2008年和2014年??紤]到本輪宏觀經濟壓力、行業銷售、資金、土地等多方面均更弱于以往周期,范為建議后續房貸利率下限放開城市擴圍、二套房房貸或認貸政策放松。

    在華東某房企營銷負責人看來,從購房端看,降低房貸利率只是一個導向,還不夠積極。因為對改善及投資的購房需求來說,缺少的是看到房地產蓬勃發展的勢頭,沒有購買預期。而剛需同樣會因擔心房價繼續下跌,選擇觀望。

    上述人士認為,要根本地解決問題,需要從上至下進行系統性打通,首先解決開發商資金問題,加大復工復產和全面供貨的能力。在當前銷售端不暢的情況下,如果不打開融資端口,復工復產就慢,供貨就會出問題,加上一些企業由于資金緊張,會選擇降價、打折,消費者認為房價可能會進一步下探,更加不敢購買。

    其次,需要打開消費端,解決老百姓錢的問題。他表示,從目前的政策看,需要在節流的基礎上增加一些開源的政策。購房者擔心的是自己的償債能力,要讓大家覺得未來的收入是可預期的。“包括資金面、企業端、消費者端、購買預期等方方面面,各個環節都打通,才能對市場起到根本效果。否則政策出的看似熱鬧,對解決實際問題的效果比較有限”。

    一位副省級地方政府官員提出了一個問題:兩大金融部門明文局部調控,釋放信貸利好,會像多米諾骨牌一樣推著樓市企穩,但持續穩定的信貸要依靠什么?

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    不動產運營報道部記者
    關注華東地區房地產與大健康,探索資本背后的故事。
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