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  • 紅包發進換房群

    陳月芹2022-09-30 23:00

    經濟觀察網 記者 陳月芹 丁文婷 穩樓市政策步履不停。

    繼央行、銀保監會發布局部降低首套房貸利率后,9月30日,財政部、稅務總局兩部委再推居民換房退個稅利好。

    根據《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(以下簡稱“財稅第30號文”),在10月1日至2023年12月31日期間,居民賣出現有住房并在1年內新買一套住房的,可退還現住房已繳納的個稅。

    能省多少錢?

    各地現行二手房交易個人所得稅政策不同,多數城市按照購房全款的1%-2%征收,北京、蘭州等地按照二手房購入和賣出差價的20%計算,若稅務系統不能調出原始購買價(一般為公房),則按1%計征;滿五唯一免征。

    “財稅第30號文”寫明:新購房金額大于或等于現住房轉讓金額的,已繳納的個稅全部退還;反之則按新購房金額占現住房轉讓金額的比例,退還出售現住房已繳個稅。

    一位資深北京房產中介解釋,假設現住房800萬元購入,在滿五不唯一的情況下以1000萬元賣出,差價為200萬元,算下來賣方應繳納的個稅為40萬元。若1年內購買一套房,退稅分三種情況:一是新購房為滿五不唯一且總價更高的二手房,退還已繳個稅,再繳新購房的稅,降低換房成本;二是新購總價更高的滿五唯一二手房或新房,全額退已繳個稅;三是新購房總價更低,所退稅按比例打折。

    政策通過退稅鼓勵置換,該北京房產中介依據多年從業經驗補充說明,北京市場的多數客戶在同等區域內換房,需增加購房成本,否則賣房再按現價買一套,會越換越小,因此,他認為這一政策有利于降低剛改、改善型客戶換房成本,并精準利好以下人群:現住房持有5年以內、將買更貴的新房,或買滿五唯一二手房的客戶。

    但需要注意的是,賣出滿五不唯一房子時,個稅的收費對象理應為賣房人,但在賣方市場下,實際多由買家承擔,因此,賣一買一退個稅,對賣房人的實際利好并不明顯。

    兩道“防火墻”

    一位地方住建系統官員指出,“財稅第30號文”設置了兩道“防火墻”:一是賣與買的兩套房應在同一城市,這是防止客戶退了一地的稅,去買了另一城市的房子,即就地換房、精準指向本地區剛改;二是產權人須直接相關,此舉意在防止另一種情況:A賣現房,和欲購新房的B商量由其去新買房,二者串聯交易來套取退稅。

    比起另一種降低交易成本的方式——直接減免交易稅、給購房補貼,“財稅第30號文”要求居民需在一年內完成賣與買的交易,才有資格退稅,既通過減少交易成本,提升換房流通頻率的同時,又封堵套現可能性。

    對此,另一位副省級地方政府官員認為該政策“有比沒有強”,但相比動輒數百萬或千萬級的購房款,省去數萬元的稅費,屬于“買雞送醬油”。政策或有窗口期,但不會迎來全國性換房潮。

    政策風吹向改善需求

    前述地方住建系統官員指出,今年以來,除北上廣深外,各地持續松綁調控,主要思路之一是降低剛需客群購房門檻,如公積金比例或首付比例等,讓居民加杠桿買房,但第三季度全國銷售數據持續疲軟,這說明“剛需已經刺激不動了”,到了第四季度,應讓有一定資產且改善需求的家庭有序加杠桿。而不干預調控豪宅市場,即是某種程度的放松,如限價放開等。

    例如,在剛剛結束的北京第三輪土拍中,已經出現銷售指導價為10.6萬元/平方米的土地。

    華東一位房企營銷負責人認為,樓市低迷主要原因在于大眾消費對收入沒有前景和預期,不敢消費,而不在于一個百分點、幾萬元的稅錢。

    從客研層面,每個城市交易活躍的房源類型不一。

    某地產央企成都營銷負責人透露,從5月底新政以來,剛需客戶主要去買200萬元以下的房源,600萬元以上的豪宅去化出彩,如金茂府等項目開盤即售罄,但300萬-600萬元區間的改善型客戶屬于“可換可不換”的心理,如果收入預期或房價上漲預期不足,多數人選擇觀望,因此改善型項目去化艱難,退稅政策或能階段性帶動本有意愿換房客戶的需求。

    上海中原地產市場分析師盧文曦告訴經濟觀察網,從上海新房8月份的成交結構看,300萬-500萬的新房占比在30%左右,500萬-700萬新房占到了25%,700萬-900萬和300萬元以內的新房都僅占1成左右;而二手房月度成交額在300萬元以內的房源能占到總成交量的六成左右。

    雖然新房每個月會有小幅波動,但從占比來看,300萬-500萬,以及500萬-700萬的房源始終是市場上成交的大頭,二者加起來超過總成交量的一半。所以從整體來看,上海二手房剛性需求明顯,新房則偏改善為主。“大家都是賣掉了二手房,去買新房,這種置換節奏在上海還是很明顯的。”盧文曦說。

    盧文曦認為,在當前市場預期不是特別好的情況下,價格談判時可能出現雙方不愿讓步的情況,退稅機會下,賣方可能愿意讓幾萬塊錢來達成交易,政策最大的效果應該是對現有交易的潤滑作用。

    前述央企成都營銷負責人表示,退稅政策只是降低交易成本,不擴大客戶基數,也不降低客戶的支付門檻,救市力度有限。

    多位地方政府官員認為,退稅政策不會帶來全國換房潮,現行政策遠不足夠,此時需要強預期管理,主要是提升兩個預期:收入預期和房價上漲預期。

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    資深記者
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